上海買房，一定要避開那些短期難以翻身的區(qū)域。

不然很可能到你七八年后換房的時候，你的房子還沒走出房價的低谷期。

新房超供拖垮市場的區(qū)域

這幾年，樓市已經(jīng)進(jìn)入一個存量博弈的時代，購買力有限的前提下，新房供應(yīng)量已經(jīng)成為影響二手房價格最為關(guān)鍵的因素之一。

新房供應(yīng)量特別大的區(qū)域，直接就會造成周邊的二手房價快速下跌。

而市場上也存在一類極端情況：

一個區(qū)域的新房供應(yīng)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了這個板塊的發(fā)展成熟度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過板塊實(shí)際的需求總量。

那么這個區(qū)域新房就會嚴(yán)重滯銷，有限的購買力還在被新房嚴(yán)重虹吸，直接連帶著周邊的二手房就更加賣不動；

新房賣不動要打折，二手房賣不動就要降價，新房降價壓著二手房繼續(xù)降價。

這樣板塊的二手房就直接喪失流通性，價格直接進(jìn)入無量下跌的境地。

偶爾的成交，也都是破天荒的超低價。

最典型的案例就是臨港，房子的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了板塊的成熟度，超供的結(jié)果自然是樓市的崩潰。

臨港如今整體的土地庫存量接近250萬方，約2.5w套新房。

如果按照2025年臨港新房賣了2073套的水平，這些房子要賣10年以上。

如此大的庫存量，直接帶來的就是價格的崩潰。

早在一年多以前就臨港新房就開始了打折返現(xiàn)，甚至曾經(jīng)傳出了買房返現(xiàn)百萬的新聞；

至于臨港的次新房已經(jīng)全面破發(fā)，像龍光天曜掛牌價相比于當(dāng)時的新房價格還要打8折（新房3w）。

像滴水湖馨苑2025年的整體成交均價只有20875元/㎡；特發(fā)學(xué)府里成交均價22425元/㎡、宜浩佳園（包含南北區(qū)）只有14324-14941元/㎡。

客觀來說，最近幾年臨港發(fā)展的不錯，我前一陣去調(diào)研明顯感覺到城市界面起來了，人流也變多了。

但是超量供應(yīng)確實(shí)對于樓市是毀滅性的打擊，臨港的房價想要回到上漲周期估計還要非常久的時間。

幾十年后的臨港可能非常牛，但是你在當(dāng)下這個環(huán)境下就有點(diǎn)難以翻身。

比較類似的還有之前我專門寫過的桃浦。

桃浦如今是中外環(huán)新房庫存最大的區(qū)域，之前開發(fā)的多個項(xiàng)目就持續(xù)滯銷，賣了三年了還沒有清盤。

去年某項(xiàng)目還鬧出了交房后剩余房源88折銷售，業(yè)主瘋狂維權(quán)的故事。

最早開盤的幾個項(xiàng)目，最少一個都剩了一百多套房源沒賣掉。

隨著之前好賣的房源銷售完畢，剩的部分賣起來是越來越慢。

而價格更低、庫存巨大的老盤們都沒賣完，后續(xù)上市的漲價后的項(xiàng)目就更難了。

開盤大半年的紫薇之星406多套房子，目前只銷售了79套，連20%都不到。

金隅公園東序開盤幾個月，至今也只賣掉了3套房子，樓市慘烈可見一斑。

新房打折，二手房自然崩潰。

新房還有尾盤在賣的桃浦金茂府，如今二手房已經(jīng)拿出來了，掛牌價都只有7萬出頭——

相比于新房價格還要低15%，直接倒逼新房更加難賣。

桃浦的次新房圣都會，最新的掛牌價都出現(xiàn)了低于6萬單價的房源了。

而作為一個市區(qū)板塊，桃浦的影響不局限在板塊內(nèi)部，從桃浦新房入市開始，周邊萬里板塊、大華板塊的二手房就十分難賣，價格如今也是崩的厲害。

如今在萬里板塊選一套帶學(xué)區(qū)的大兩房商品房社區(qū)，門檻已經(jīng)到了500多萬，堪稱內(nèi)中環(huán)最大的洼地了——但是短期買也還是難以翻身。

因?yàn)榘凑仗移脂F(xiàn)在的新房去化速度，未來預(yù)計還得賣個好幾年，何況還有很多地塊未來也會入市。

如果你不是地緣的居民，或者沒有住十年以上的打算，真的不建議在這種區(qū)域置業(yè)，因?yàn)檫@種區(qū)域真的短期難以翻身，很多年價格都會處于一個谷底位置。

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背離城市發(fā)展方向的區(qū)域

第二類短期難以翻身的板塊，是那些暫時背離了城市發(fā)展主軸、失去了發(fā)展勢能的區(qū)域。

這么說可能有點(diǎn)抽象，我直接舉例說明。

最典型的案例就是浦北部區(qū)域。

眾所周知，浦東現(xiàn)在大家都知道發(fā)展方向一路向南。

如今浦東主力開發(fā)的區(qū)域都是圍繞著前灘和張江的板塊，城市建設(shè)資源、產(chǎn)業(yè)資源都不斷朝著南部匯聚。

當(dāng)然這么發(fā)展的原因也不復(fù)雜：

向南發(fā)展的核心還是在于南側(cè)有大量的空地，而北側(cè)以陸家嘴、金橋、外高橋?yàn)楹诵牡膮^(qū)域基本都已經(jīng)成熟，接下來只能舊改。

城市發(fā)展的原則其實(shí)很清晰：

1、一定是集中力量辦大事，很難遍地開花。

2、有機(jī)會做增量開發(fā)，絕不會優(yōu)先存量更新。

因此，這幾年、浦東南部塊快速崛起，拿到大量資源，而北部板塊都有些沒落，發(fā)展看起來沒那么好。

而浦東的購買力特點(diǎn)又非常鮮明：

由于浦東居民以新上海人為主，大家都沒有什么地段崇拜，上班通勤開車又都是大陸網(wǎng)，也不堵車，因此買房基本上沒有什么地域局限性。

浦東哪里發(fā)展的好，浦東居民就到哪里去買。

因此，浦東買家換房置換大多選擇了世紀(jì)大道以南的南浦東；

北部各大板塊的房子都在被買家拋棄，購買力嚴(yán)重流失。

最典型的是金橋、外高橋等區(qū)域，價格腰斬的房子一大堆，跌破2019年價格的也不在少數(shù)。

今年就連陸家嘴內(nèi)環(huán)的板塊都有些扛不住了，量價齊跌。

客觀說，浦東也不會無限制往南，因?yàn)楦阈麡?、新場未必有搞北部更新的收益大，只不過再回頭搞北面一定是很久未來之后的事情了。

類似的還有虹口北部區(qū)域。

虹口目前專注于北外灘以及周邊板塊的開發(fā)，資源全面集中。

而虹口北部的涼城曲陽江灣呢，短期來看，城市開發(fā)的利好就是比較少的，畢竟它也沒到舊改的年限嘛。

而北上海這幾年大力開發(fā)中產(chǎn)新房，作為北外灘之下的二級地段虹吸購買力的板塊太多了，西藏北路、東外灘、大寧都在此類，虹口北部一點(diǎn)人都翹不到。

這種情景下，曲陽、涼城，江灣的新房和二手房，很多都是地緣的居民去買——也是個流失市場，因?yàn)楫?dāng)?shù)刭徺I力也在被其他區(qū)域新房虹吸，畢竟這幾個板塊本身資源也不大行，留不住人。

長周期看，虹口北部遲早會翻新舊改，但是短期看，樓市還是很難逆襲的。

房子不會賣，價格不好談

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脫離上海房價體系的區(qū)域

第三大類啊，其實(shí)非常的直觀，就是那些脫離了上海房價體系的區(qū)域。

這個類別里面，最典型的案例其實(shí)是環(huán)滬。

環(huán)滬以前為什么價格暴漲崛起??？

因?yàn)樵诋?dāng)時的購買力共識下，上海必然不斷擴(kuò)大，大家都認(rèn)為這里是一定成上海的一部分；

限購之后，他這些區(qū)域的買家也變成了上海的人，帶來了在上海賺到的錢。

上海的人、在上海賺到的錢，以及認(rèn)為環(huán)滬會成為上海的認(rèn)知，三者都到位了，這些地方自然從小縣城的價格體系升為上海郊區(qū)的價格體系。

因此很多環(huán)滬板塊從五六千漲到了一萬多甚至兩萬多。

比如嘉興平湖下面的乍浦，以前在當(dāng)?shù)厝诵睦锒际呛懿畹牡胤?，因?yàn)橛泄I(yè)污染，房價就是三四千億一平。

后面賣給上海人之后，價格就是直接翻了三到四倍，一路飆升到1.5-1.7的水平。

當(dāng)然，隨著過去幾年的發(fā)展，大家都知道這些地方無法成為上海的一部分了——

因?yàn)樯虾１就两紖^(qū)這幾年發(fā)展都遇到了瓶頸，外環(huán)邊上很多區(qū)域都發(fā)展艱難，更別提遠(yuǎn)郊了。

這情況下，明眼人都知道在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，資源壓根不夠把環(huán)滬開發(fā)起來。

而環(huán)滬曾經(jīng)主打的功能，雙城生活也在前幾年的管控下成了偽命題。

共識產(chǎn)生了變化，購買力開始拋棄環(huán)滬，環(huán)滬自然被打回原型，重新回歸縣城的房價體系，自然暴跌。

像平湖、嘉善、太倉（非核心位置）的很多房子，都已經(jīng)回歸了幾千塊一平方的水準(zhǔn)，而且還不好賣。

當(dāng)購買力退潮，超量建設(shè)的住宅反而還破壞了當(dāng)?shù)氐墓┬桕P(guān)系，拖垮當(dāng)?shù)乇镜厥袌觥?/span>

而這幾年，趨勢正在向上海遠(yuǎn)郊蔓延、一句話下定義：

上海遠(yuǎn)郊也正在環(huán)滬化。

上海如今整體的城市開發(fā)邏輯它是收縮態(tài)的。

資源都在回歸市區(qū)，沒有資源把郊區(qū)全面開發(fā)崛起。

連五大新城，現(xiàn)在整體的都是靠自己自力更生，越來越像上海郊區(qū)的縣城定位，何談那些鳥不拉屎的遠(yuǎn)郊地區(qū)？

這種情況下，很多遠(yuǎn)郊區(qū)域其實(shí)也在步環(huán)滬后塵：

被市區(qū)外溢購買力所拋棄，房子只有當(dāng)?shù)厝私颖P——和環(huán)滬情況一模一樣，淪為縣城市場。

因此我們可以看到，上海很多遠(yuǎn)郊房子現(xiàn)在也就是一萬塊的單價，更麻煩的是即便如此便宜依然還沒什么人去買。

遠(yuǎn)郊，肯定是不能買了，大概率無法翻身；

近郊，或者說“中郊”，很多地方都得琢磨下，短期也很難起來。

如果說，未來這個整體人口上限繼續(xù)打開，上海這個城市攤大餅?zāi)馨淹猸h(huán)外10公里搜開發(fā)都成熟了，未來那些更遠(yuǎn)區(qū)域呢還會繼續(xù)融入上海。

短期，就不要指望了。

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結(jié)語

今天聊這個話題，是因?yàn)楹芏嗯笥讶菀着e一個概念：

這個區(qū)域未來也許很好，但是實(shí)際上可能跟咱們沒啥關(guān)系。

咱們買一套房，短的就是住三五年，長的十幾年二十年。

但有的區(qū)域可能崛起周期就是三十年五十年，等未來發(fā)展起來跟咱們都沒關(guān)系了。

因此，一定要選在未來主力換房周期內(nèi)，可以實(shí)現(xiàn)價值的房子。

如有選房問題，建議您線上和線下都可以和我們交流下，看能否給您提供一些參考建議。

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