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大數(shù)跨境

華南物流資產(chǎn)：仍處風口

華南物流資產(chǎn)：仍處風口 運聯(lián)智庫
2023-02-03
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導(dǎo)讀：華南物流市場需求有哪些變化？

2022年華南非保稅物流市場回顧

1）華南租賃需求雖有起伏，市場指標在全國仍居前列
2022年，全國經(jīng)濟增長減速加之嚴格的疫情管控政策均對消費市場造成了一定程度的影響。以廣東省為例，2022年1-11月，廣東實現(xiàn)社會消費品零售總額4.11萬億元，同比增長幅度僅為1.8%。由于消費市場仍未全面恢復(fù)，非保稅物流倉儲租賃市場需求有所波動。
總的來說，華南五個主要非保稅物流倉儲市場（包括廣州、深圳、東莞、佛山和惠州，以下簡稱“華南五市”），總凈吸納量合計約為85萬平方米，同比下降約13%。華南五市非保稅倉空置率基本維持在10%以下，但數(shù)個城市空置率與2021年相比有一定上升；除了深圳以外，各城市的非保稅倉租金同比增幅也穩(wěn)定于2.5%-4.5%的范圍內(nèi)。雖然2022年華南物流市場整體呈現(xiàn)空置上升和租金增速放緩的勢頭，從市場需求與資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)定性來看，仍居全國前列。
華南非保稅物流市場空置率上升、租金增長放緩一大原因在于，市場出現(xiàn)了局部發(fā)展不平衡的現(xiàn)象。具體而言，截至2022年年底，華南五市大多數(shù)子市場維持滿租的狀態(tài)，租賃需求相對穩(wěn)定，租金也得以保持較快增長；而個別子市場，則因短期內(nèi)需求波動或供應(yīng)較為集中，空置率、租金增長等指標的表現(xiàn)稍遜于其他子市場。
2）華南物流市場需求兩大結(jié)構(gòu)性變化

變化一：電商進入發(fā)展新階段租賃需求有所下滑

2022年非保稅物流租賃需求總體仍維持相對穩(wěn)定，但需求端主力出現(xiàn)了較為明顯的變化。首先，此前表現(xiàn)相對活躍的生鮮電商租賃需求較2021年有所減弱。原因在于這些企業(yè)更傾向于配置社區(qū)型、靠近終端門店及客戶的配送中心，以提升自身在“最后一公里”社區(qū)配送環(huán)節(jié)的靈活性，進而削弱了他們對高標準物流倉儲設(shè)立區(qū)域性配送中心的租賃需求。
另外，個別國內(nèi)頭部電商也優(yōu)先將其倉儲配送中心從租賃型項目回遷至其已竣工的自建項目中，上述因素在一定程度上都影響了2022年非保稅物流市場的租賃需求。

變化二：跨境電商需求逆勢走強，成為去化“主力軍”

跨境電商、第三方物流等行業(yè)在全年經(jīng)濟增長放緩的大環(huán)境之下，依然保持著逆周期擴張的動力，為租賃市場提供了有力的支撐。
華南地區(qū)跨境電商的行業(yè)格局發(fā)生了顯著改變，隨著拼多多今年借由Temu平臺向著跨境電商行業(yè)大步“進軍”，過去由某本地即時零售龍頭“一枝獨秀”的格局正在被逐漸打破。特別是下半年，他們對于優(yōu)質(zhì)倉儲空間的爭奪日益激烈。
首先，拼多多的Temu平臺作為市場的后來者，服裝飾品同樣是其海外業(yè)務(wù)的重要組成部分，而華南地區(qū)相對完善的衣物服飾產(chǎn)業(yè)鏈也吸引了其在此區(qū)域進行深入布局。當前，Temu主要在廣州和肇慶設(shè)有倉庫，該平臺的快速擴張已經(jīng)推動其租賃需求逐步向著周邊的東莞、佛山地區(qū)延伸，僅2022年下半年就已在兩市吸納了逾15萬平方米的倉儲空間，發(fā)展勢頭十分強勁。
除此之外，他們的競爭對手——華南地區(qū)的即時零售龍頭企業(yè)，在今年也同樣保持著穩(wěn)步擴張的發(fā)展節(jié)奏，在其重要的產(chǎn)品集散地佛山三水進行了租賃擴張。而周邊新落成的倉儲項目不斷延伸自身物流網(wǎng)絡(luò)，因此日益受到追捧。
3）外資投資熱情不減，華南物流資產(chǎn)備受追捧
與前年相比，2022年外資投資者對于華南物流資產(chǎn)的熱情絲毫不減，甚至呈現(xiàn)“扎堆”的跡象，年內(nèi)完成了多筆大宗成交，逐漸向著我國物流資產(chǎn)大宗成交的“領(lǐng)頭羊”——華東看齊。從區(qū)域分布來看，廣州、佛山、深圳、東莞、清遠等城市的物流資產(chǎn)備受外資投資機構(gòu)青睞。
對于這些投資者而言，華南物流市場空置率、租金增長等各項市場指標在全國范圍內(nèi)相對健康，投資預(yù)期回報相對穩(wěn)定，因此該地區(qū)內(nèi)物流資產(chǎn)具有較強吸引力。另外全年經(jīng)濟的下行壓力增大、華南地區(qū)租賃需求出現(xiàn)波動的大背景，使得華南物流項目業(yè)主對于項目的預(yù)期價值有所降低，推動業(yè)主與外資買方重回談判桌及促使年內(nèi)各個交易的達成。
總體而言，2022年華南物流投資市場顯現(xiàn)出以下兩大主要特點：

特點一：優(yōu)質(zhì)高標項目數(shù)量有限，外資機構(gòu)日益接受“非標”項目

華南地區(qū)物流資產(chǎn)成交的一大特點在于，標的資產(chǎn)涵蓋了許多“非標”項目（即“非標”干倉、冷庫、定制倉、項目配套等類型的物業(yè)）。當前，華南地區(qū)可供出售的優(yōu)質(zhì)高標項目數(shù)量仍十分有限，而外資投資機構(gòu)為了抓住現(xiàn)階段的投資機遇，自然而然地將目光投向了本地的“非標”項目之上。當然，為了有效地控制投資風險，外資投資者更傾向于購買穩(wěn)定性更高的、帶租約的“非標”項目。

特點二：投資者長線布局，待開發(fā)項目用地成新投資目標

外資投資者除了購買存量物流倉儲項目外，對于未開發(fā)的項目用地同樣熱情頗高，個別成交“打包購買”了存量項目和待開發(fā)的項目土地。盡管未來可能需要面對項目規(guī)劃報建、持續(xù)資金投入等一系列問題或風險，但投資風格向來嚴謹?shù)耐赓Y投資機構(gòu)卻依然選擇購買這些土地，進行長遠布局；這一方面體現(xiàn)了其對未來華南地區(qū)物流市場發(fā)展的樂觀態(tài)度，另一方面，也反映了外資投資者對大灣區(qū)土地價值的認可。

未來展望

1）經(jīng)濟回暖有望帶動租賃需求加速復(fù)蘇，但需求主力仍面臨波動
2022年12月26日，隨著我國防疫方針正式調(diào)整為“乙類乙管”，防控措施的持續(xù)優(yōu)化預(yù)計會給國內(nèi)經(jīng)濟恢復(fù)帶來積極影響，加快經(jīng)濟活力的釋放。因此，短期來看，隨著生產(chǎn)生活秩序逐步恢復(fù)正常，消費市場的逐漸復(fù)蘇有望持續(xù)帶動各行業(yè)復(fù)蘇，從而支持華南非保稅物流租賃市場，租賃需求預(yù)計將保持大體穩(wěn)定。
但是，中長期而言，非保稅租賃需求會隨著重點行業(yè)營運模式的不斷調(diào)整呈現(xiàn)波動趨勢。例如，跨境電商行業(yè)未來可能會隨著個別本地龍頭的全球倉儲布局策略調(diào)整而減少本地需求。具體而言，隨著跨境零售行業(yè)發(fā)展的日益壯大，已出現(xiàn)加快部署本地自建倉庫以及海外發(fā)貨倉庫的趨勢。
2）供應(yīng)持續(xù)導(dǎo)致市場區(qū)域不平衡
從2023年開始，華南非保稅物流市場的新增供應(yīng)將逐漸抬頭，項目的集中入市可能會加劇短期空置去化的壓力。同時，結(jié)合市場需求主力很可能難以長期在租賃市場保持活躍，在個別供應(yīng)集中、空置去化壓力較大的城市或區(qū)域，項目業(yè)主的議價能力很可能將有所削弱，導(dǎo)致華南非保稅物流市場未來租金增長速度出現(xiàn)分化，對新項目的開發(fā)與運營帶來挑戰(zhàn)。
3）投資市場熱度有望延續(xù)
預(yù)計短期到中期之內(nèi)，外資投資者依然會持續(xù)重點關(guān)注華東、華南地區(qū)物流投資機會；部分外資機構(gòu)已經(jīng)在近期完成了資金籌備、制定了未來相關(guān)資產(chǎn)的投資規(guī)劃。因此，資本對于華南地區(qū)物流資產(chǎn)的追捧有望繼續(xù)推動物流資產(chǎn)價值走高，相關(guān)標的投資收益率也大概率將延續(xù)當前的下壓趨勢。
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