會議桌的一端

是吉州區(qū)人民法院特邀調(diào)解員鄺欣

她的面前

整齊擺放著九次調(diào)解的記錄

今天

她將主持吉州區(qū)某小區(qū)物業(yè)糾紛的第十次調(diào)解

▲調(diào)解現(xiàn)場 圖/記者王白如

事情要追溯到2023年8月。吉州區(qū)某小區(qū)業(yè)委會與前期物業(yè)公司續(xù)簽了三年服務(wù)合同，約定了物業(yè)費“全年繳費12個月收10個月”的優(yōu)惠，物業(yè)公司還需帶資50萬元改善小區(qū)設(shè)施。問題在于，這份合同未按法規(guī)召開業(yè)主大會表決。

兩年多過去，小區(qū)70%的業(yè)主已按合同繳費，物業(yè)公司也投入了30多萬元進行設(shè)施改造。但2025年10月，六名業(yè)主將業(yè)委會告上法庭，要求確認合同無效。

“我們承認工作有瑕疵。”業(yè)委會代表在之前的調(diào)解中多次表態(tài)。這個小區(qū)建成十多年了，開發(fā)商遺留問題成堆，業(yè)委會成員也是普通業(yè)主，“當時只想著物業(yè)公司愿意帶資進場是好事，程序上確實沒想透、走完全”。

物業(yè)林經(jīng)理則拿出了自己的賬本：“您看，我們承諾帶資的50萬元，已經(jīng)投入了32萬元，小區(qū)里的新門禁、加裝的電梯、更新的公共視頻系統(tǒng)，這些都是真金白銀?！?/span>

在街道社區(qū)聯(lián)動下，前九輪調(diào)解找到了一條折中路徑：終止原合同，物業(yè)公司重新制定降費方案和整改標準交業(yè)主投票，新合同續(xù)簽至2028年8月業(yè)委會任期屆滿。

“我們個人的問題還沒解決?！睒I(yè)主老李說。他們從2023年起拒繳物業(yè)費，現(xiàn)在要求不僅要享受原有折扣，物業(yè)費還要再打六折。

于是，第十輪調(diào)解開始了。

鄺欣的目光掃過在場所有人：“我當了這么多年調(diào)解員，看過太多物業(yè)糾紛。其實說到底，物業(yè)要做的是業(yè)主的‘貼心管家’，而不是互相較勁的‘冤家’?！?/span>

她繼續(xù)說：“我理解大家的立場。物業(yè)公司有投入，大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)投票接受了服務(wù)，業(yè)委會有錯但動機是為了小區(qū)改善，六名業(yè)主堅持程序正義，都有道理?！?/span>

她頓了頓：“但從法律上講，程序瑕疵確實影響合同效力。現(xiàn)在的問題是：如何既糾正錯誤，又不讓已經(jīng)形成的服務(wù)關(guān)系崩盤，不讓大多數(shù)已繳費業(yè)主利益受損？”

她的聲音溫和而有力：“今天是我們第十次坐在這里。我希望這次能讓這個糾紛有個圓滿的結(jié)局。”這句話讓原本有些緊繃的氣氛，稍稍松弛了下來。

鄺欣提出一個思路：承認原合同程序瑕疵，但鑒于已履行兩年多，而且多數(shù)業(yè)主接受，可視為事實服務(wù)關(guān)系；物業(yè)公司對已繳費業(yè)主維持原有優(yōu)惠；對六名業(yè)主，可在新方案基礎(chǔ)上給予一定比例補償，但不完全按“六折加優(yōu)惠”計算。

吉州區(qū)古南鎮(zhèn)街道古南鎮(zhèn)社區(qū)楊娟書記接過話頭：“這不是誰輸誰贏的問題。小區(qū)需要的是可持續(xù)的服務(wù)。開發(fā)商遺留問題還沒完全解決，物業(yè)更替可能引發(fā)連鎖反應(yīng)?！?/span>

楊娟書記說：“這起糾紛我全程參與了九次。最開始的時候，雙方對彼此的意見都很大，業(yè)主覺得物業(yè)程序不合法，物業(yè)覺得業(yè)主不理解他們的投入?！?/span>

“但現(xiàn)在呢？”楊娟書記的目光從業(yè)委會和物業(yè)代表的臉上掠過，“雖然還有分歧，但大家都能心平氣和坐下來好好協(xié)商。這就是進步?！?/span>

15時31分，調(diào)解出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機。

物業(yè)林經(jīng)理主動表態(tài)：“我們可以在一周內(nèi)拿出新的收費標準草案，同時承諾，無論新標準如何，都會對過去兩年的服務(wù)提供一定補償。”

幾名業(yè)主代表低聲商議后，代表老李發(fā)言：“我們可以接受按新標準重新計算，但要求物業(yè)先公示過去兩年詳細的支出明細?！?/span>

楊娟書記在本子上快速記錄著，抬起頭時露出笑容：“我看這樣行。有進展就是好事?！?/span>

鄺欣環(huán)顧四周，最后說：“今天大家都有了實質(zhì)性讓步。我建議，物業(yè)公司一周內(nèi)拿出新方案和支出明細；業(yè)委會同步啟動業(yè)主大會議程；幾名業(yè)主在新方案公示后七天內(nèi)提出書面意見。希望能趕在過年前，拿出最終方案?！?/span>

調(diào)解結(jié)束，各方陸續(xù)走出綜治中心。物業(yè)經(jīng)理與業(yè)委會代表在門口又交談了幾句，談?wù)撝酉聛砣绾伍_展問卷調(diào)研。幾名業(yè)主走在后面，仍在討論著什么。

近年來，吉州區(qū)人民法院堅持和發(fā)展新時代“楓橋經(jīng)驗”，做深做實指導(dǎo)調(diào)解法定職能，通過黨員法官常駐綜治中心指導(dǎo)調(diào)解、分類開展專題培訓(xùn)、人民調(diào)解員輪駐法院訴訟服務(wù)中心跟班學(xué)習(xí)、庭審觀摩、聯(lián)合調(diào)解等舉措，去年以來指導(dǎo)化解糾紛1080件，真正實現(xiàn)為基層治理聚合力。

“基層治理就是這樣，”鄺欣對記者說，“很難有完美方案，只能不斷尋找大多數(shù)人能接受、法律上也站得住腳的平衡點。矛盾很少一次性解決，但只要還愿意坐在同一張桌子前，就有向前推進的可能。”

窗外，街道上車流平穩(wěn)。這座城市的基層治理，就在這一次次坐下來、談下去的堅持中，悄然推進著。